Soóki Tóth Gáborral az Otthon Centrum elemzési vezetőjével beszélgettem. Szakterülete az ingatlanberuházások üzleti tervezése, az ingatlangazdálkodás. A Teljes beszélgetés a szöveg alatt hallgatható meg.

Zatik Ádám: A cégeknek vállalkozóknak valakinek csak egy hónapra vagy két hónapra elég tartaléka van, hogy ugye kollégákat fizessen ki készletet tartson. Olyan kérdés érkezett hozzám, hogy van három lakása itt Budapesten és az egyiket eladná, hogy tudja a likviditását a cégnek tartani, az a lakás eladás most reális?

Soóki Tóth Gábor: Az igazság, hogy amit tapasztaltunk is hogy a január február az viszonylag hozta az egy évvel ezelőtti számokat tehát a dinaminkával nem volt gond. Nyílván a téli időszak az mindig egy ilyen álom a lakáspiacon akkor azért senki nem vagy legalábbis sokkal kisseb az aktivitás. Az, hogy most ez a válsághelyzet ez pont akkor ütött be, amikor úgymond ébredezni kezdett a piac ez azt eredményezte, hogy a mondjuk a márciusnak az első fele az főleg a vidéki városokban mi azt tapasztaltuk, hogy nagyon erős volt a tranzakciók száma. Részben abból fakadóan, hogy aki már egy előrehaladottabb tárgyalási fázisban volt az hirtelen megijedt, hogy úristen, hogy lesz itt a földhivatallal az ügyvéddel a nem tudom.

Ennek van azért egy folyamata, nem csak arról szól, hogy én átadom a pénzt és utána megkapom a kulcsokat. Ez most ez egy kicsit lelassult én azt látom. Az új építésekkel is van probléma, ott a használatba vételi engedélyeknél pont olyan szerencsétlenül jött ki a helyzet, hogy most a közigazgatásban is egy átszervezés volt. Tehát feladatok kerültek máshova, és azt gondolom, hogy ugyan úgy tehát hogy működik a közigazgatás, de minden lelassult tehát ez mondjuk egy nehézséget okoz.

A közvetítői oldalon minden hálózat él és mozog, mindenféle egészségügyi óvintézkedések mellett megoldható az ügyfeleknek a kiszolgálása tehát amit mi is tudunk azt mindent online felületre terelünk.

Egy ilyen helyzetben azért azt gondolom megint bejön a phcihológia. A vevő az rögtön magának előnyt akar kovácsolni és úgy gondolja, aki most kénytelen eladni akkor az viszont most kénytelen lesz egy nagyobb discount-ot adni.

Tavaly már érezhető volt egy csendesedés a piacon. Ennek két oka volt, az egyrészt az egyértelműen megjelent a befektetői kereslet az átstrukturálódott, voltak alternatív lehetőségek. Másrészről pedig ugye amikor a nyár elején a babaváró hitelnek még nem derültek ki a feltételei akkor nagyon sokan hirtelen, hogy na ezt még megvárjuk. Akkor lecsökkent a tranzakció szám aztán az ősz az valamennyire hozta vissza a számokat, de lehetett érezni, hogy van egy csökkenést a darabszámot tekintve. Viszont ez az árakban még egyáltalán nem jelentkezett vagy minimálisan.

Tavaly év végén csináltam egy összesítést az év első fele és a második fele között, különböző lakás típusoknak az átlagárában milyen változás volt és az láttuk, hogy a stagnálás jelent meg illetve főleg családi házaknál bizonyos városokban lehetett érezni, hogy volt érzékelhető árcsökkenés tehát 5-15% között.

A családi ház az egy nagyon sajátos termék az alapterülete már egy eleve más ár kategória. Ami már egy drágább tehát egy szűkebb vásárló réteg. De mindenképpen ott láttunk egy csökkenést.

Érdekes, hogy a 3 negyedév és az idei első negyedév között azt láttuk, hogy a régió központokban nem volt csökkenés tehát a nagyvárosokban még nem láttuk. A paneleknél, ugye a panel az egy legmegfizethetőbb kategória viszonylag gyorsan is reagál. Viszont a kisebb városokban 5% átlagár csökkenést látunk. A hagyományos téglaépítésű társasházaknál hogyha megnézem a 2019 harmadik és negyedik negyedéve között ott is stagnálás volt.

Bizonyos szempontból a Budai oldalon a Budapesti agglomerációban és a kisebb városokban pedig volt növekedés is tehát kb. 6-10% 12%. A 2020 első negyedévében a 2019 október, november, decemberhez képest az idei január, február, március az Budapest belvárosában az otthon centrumnál még egy 5%-os áremelkedést jelentett viszont mindenhol stagnálást láttunk. Gyakorlatilag mindenütt megjelent egy 5% körüli csökkenés. Ahogy mentünk kifelé a többi kerület az nem változott, tehát a nagyvárosoknál nem változott és ahogy mentünk lejjebb a települési hierarchiában gyakorlatilag a megyei jogú városoknál amelyik nem kiemelt régió ott már egy átlagos 5%-os csökkenést vagy ennél magasabbat is tapasztaltunk. Ezek a fajlagos átlagárak viszonylag az első negyedév vagy egy negyedév azért az egész évhez képest kisseb halmaz.

Nyilván azért már egy-két éve már lehetett hallani, hogy itt már lufi van. Már az MNB is kezdte azt írni és nyilván joggal, hogy Budapesten már elszakadni látszanak az árak a fundamentumoktól, de az ország egészére még ezt nem lehetett mondani, de azért benne volt a levegőben, hogy itt valami változás lesz. Az, hogy ez egy ilyen hirtelen és ennyire drasztikus változás erre szerintem úgy igazán nem volt senki felkészülve. És ugye a nagy kérés az, hogy itt ez mennyire fog strukturális átalakuláshoz vezetni. Azt látom, hogy a kezdeti hangok az egy nagyon drasztikus letörésről és egy gyors visszaépülésről szóltak. Most egy picit, mint hogyha így a véleményformáló közgazdászok világszerte is meg a hazaiak is azt mondják, hogy itt egy nagyon alapvetően nagyon durván bele kell avatkozni a gazdasági folyamatokba ahhoz valamilyen szinten a visszatérés az jól tudjon sikerüli és tényleg vissza tudjon mondjuk 2021-re épülni a magyar gazdaság.

Én is osztom azoknak a véleményét, akik azt mondják, hogy a gazdasági szereplők mellett a munkavállalókat is direktben kell tudni támogatni. A hagyományos iparvállalatok mellett azért a szolgáltató szektor a legnagyobb foglalkoztató. Leszámítva a közigazgatási szférát a szolgáltató szektor viszont nagyon átalakult, tehát azt gondolom, hogy a megosztáson alapuló gazdasági modellek, ahol mindenki ilyen mini vállalkozásokból építette fel a cégét ez egy nagyon sérülékeny szektor mert egyik napról a másikra ezek a beszállítói láncok megfagynak és akkor nagyon sok ember marad hirtelen segítség nélkül.

Nyilván azt is értem, hogy az sem cél, hogy az most hirtelen a segélyezettek országává váljunk. Valamilyen arány kell tehát az biztos, hogy ebben lépni kell.

A népességnek azért a kétharmada nem rendelkezik olyan megtakarítással hogy 3 hónapot kibírjon és ha ebben nem születik időben egy segítség az nagyon nagyon negatívan fogja a visszaépülést is befolyásolni.