Zatik Ádám Ingatlandiplomata

A koronavírus járvány után hogyan lesz a folytatás az ingatlanpiacon? komment

A koronavírus járvány után hogyan lesz a folytatás az ingatlanpiacon?

By: zatikadamingatlandiplomata 2020. május 27.

Szakértőket kérdezek a jelenlegi helyzetről, Soóki Tóth Gáborral az Otthon Centrum elemzési vezetőjével beszélgettem. Szakterülete az ingatlanberuházások üzleti tervezése, az ingatlangazdálkodás, valamint komplex városfejlesztési programok előkészítése. A Teljes beszélgetés a szöveg alatt hallgatható meg.

francesca-tosolini-l43rlpxcp1m-unsplash.jpg

Zatik Ádám: A járvány után hogyan lesz a folytatás? Minthogyha most február vége lenne csak októberben fog folytatódni?

Soóki Tóth Gábor: Én azt gondolom, hogy nem teljesen. Itt megint hangsúlyozom az, hogy sok minden függ attól, hogy magának ennek a járványnak a válságkezelésnek mik lesznek a lépései. Milyen átmeneti intézkedések lesznek, amik egy ilyen fokozatos visszatérés a normalitásba.

Most már lehet hallani, hogy bizonyos autó ipari cégek azok újra indítják Magyarországon is a termelésüket. Azt is lehet hallani, hogy vannak olyan beruházások, amik most tartósan el fognak halasztódni.

A Debreceni gyárról olvastam, hogy ott most lehet, hogy kivárás lesz. A kérdés, hogy Kecskeméten is azok a bővítési tervek azok hogyan alakulnak ugyanakkor volt bejelentés újonnan induló beruházásra is.

Azt lehet látni, hogy a cégeknek a globális helyzete a beszállítói láncaiknak a stabilitásától függ. Hangsúlyozni kell, hogy ez a válság is egy globális járvány helyzet. Ugyan így gyakorlatilag hiába leszünk mi valamin túl hogyha azokba a rendszerekbe, amikbe a hazai telephelyek részesek azok nem tudnak regenerálódni akkor ez minket is hátráltatni fog.

Azt gondolom megmondom őszintén, hogy a túrizmussal kapcsolatban egy picit pesszimistább vagyok. Lehet, hogy a belföldi túrizmus az fog valamennyit pótolni, de abban biztos vagyok, hogy az a fajta nagy nagyon dinamikusan növekedő vendégfogalom ami az elmúlt néhány évet jellemezte az most itt se tengerentúlról és Európán belülről sem fog visszajönni ennek legalább egy év fog kelleni hogyha tényleg lesz vakcina és olyan feltételek alakulnak ki.

Másrészről viszont biztos, hogy lesz olyan terület, ahol vissza fog jönni a forgalom. Én azt gondolom, hogy a normális életvitelhez szükséges mindenféle szolgáltatás. Tehát hogy az embernek igénye van arra, hogy találkozzon másokkal, beüljön egy kávézóba, ezek szerintem megfognak maradni.

Amiben nagyon reménykedem, hogy például a munkavégzésnek az a fajta digitális átállása, ami most kényszerből történt ennek a pozitív elemei azok betudnak jönni. Mert az is tény, hogy amilyen egyszerű volt most megszervezni ezt a beszélgetést, nekem nagyon sokszor egy nettó 30-35 perces megbeszélés az bruttóba 2 óra. Ez most nagyon flott módon tud történni, 6-8-12 fővel ezek nagyon jól tudnak működni. Többszáz fős előadást nem hiszem, hogy fognak tartani egyelőre, illetve workshopot sem lehet tartani.

Tehát úgy gondolom, hogy lesz egy átrendeződés. Visszatérve a bérbeadásra tehát az Airbnb-nél vannak, akik most úgy döntöttek, hogy kiadják hosszabb távon. Az, aki a nagymamától megörökölt lakásnak az átmeneti hasznosításában gondolkozik és három évig akarja ezt amúgy is kiadni mert utána például majd az unoka fog oda beköltözni, az ő stratégiájuk nem fog változni annyi van, hogy egy kicsit kevesebb bevételre fognak szert tenni. Valakinek oda fogják adni azt a lakást, aki egy két évig használja lehetőleg jól gondozza nem lakja le stb. Talán nem kell annyi plusz beruházás sem, mint hogyha az Airbnb igényszintjén kellene, hogy naprakészen tartsák.

Az, aki mondjuk hitelt vett fel és 6-8 lakás profin üzemeltet, számára már nem lesz mindegy, hogy naponta 16 ezer Forint jön be vagy pedig egy hónapban bejön mondjuk 120 ezer forint. És ráadásul itt azért egy szélesedő kínálatban viszonylag egy picit szűkülőnek gondolom a keresletet még a visszarendeződés után is.

Hány külföldi munkavállaló lesz miután visszatud jönni vagy vissza akar jönni. A diákok azok hogyan fognak viszonyulni. Nagyon sok projekt volt, ami a magyarországi egyetemeknek a nemzetköziesítését segítette a Közel-Keletről és távolabbról jött a diákoknak. Most nyilván, aki mondjuk átélte Kínában vagy bármely olyan országban, ahol ez azért egy nagyon nagy ütés volt, egyáltalán nem biztos, hogy most ugyan azzal a lendülettel fognak Európába jönni.

Tehát hogy az őszi félévet ezt fogja e érinteni én majdnem biztos vagyok benne, hogy az őszi félévet még fogja. Ez nagyon függ attól, hogy egyes becslések szerint május június más becslések szerint inkább július lesz Magyarországon a járvány tetőzése. Tehát hogyha ez igaz ez utóbbi akkor azt gondolom, hogy szeptemberben egyáltalán nem olyan egyértelmű, hogy az iskolák megfognak indulni. Ez nyilván visszahat a külföldiek keresletére.

 Azt gondolom, hogy egy hosszútávú bérbeadásból visszarendeződni egy rövid távra annak, aki ebben profi annak ez nem lesz gond. Tehát aki azt mondja, hogy a jövő nyári szezon már jó lesz akkor ő gyakorlatilag úgy tud szerződni, hogy júniusig hosszútávon adom bérbe utána kicsit fölpofozom a lakást és a június augusztus a fesztivál szezonra már tudom fogani a vendégeimet.

Most én úgy látom, hogy azért a hosszú távú bérleti díjak azok egy olyan szinten stabilizálódtak amit a keresletnek egy kisebb szegmense tudta kényelmesen kifizetni. Az nem jelenti azt, hogy nem fizették ki mert ugye nem volt nagy választék. Alapvetően az lehetett látni, hogy a belső kerületekből kiszorultak ezek a hosszútávú bérletek a nagykörúton kívüli városrészekbe tehát a jó közlekedéssel ellátott városrészekbe sokkal nagyobb kereslet jelent meg.

Ha kiesnek az egyetemisták akkor ugye ki marad itt? A multiknál dolgozó részben külföldi részben hazai fiatal pályakezdők nyilván a kisvállalkozók, akik iroda célra lakást vesznek ki, ők is megfognak marani tehát én azt gondolom, hogy ez azért egy működő piac lesz. Most az egy nagy kérdés, hogy mondjuk egy Békás megyeri panelért vagy egy kispesti panelért egy kis egyszobás garzonért tényleg ilyen 90-120 ezer forint/ hó összeget kifognak-e majd fizetni. Tehát én azt feltételezem, hogy itt lesz egyfajta kiegyenlítődés és mondjuk ilyen szempontból az átlagos magyar jövedelmi viszonyokhoz jobban illeszkedő bérleti díjak alakulhatnak ki. Azért, ha belegondolunk éves szinten nyilvánvaló így is milliós bevételt fog tudni generálni az, aki egy ilyen kis lakást ki tud adni.

Nyilván egy hosszútávú bérbeadásnál is azért alapfeltételnek gondolom, hogy egy normális környezetet ki kell alakítani. Tehát azért legyen tisztasági festés egy bérlőváltáskor. De mondjuk jóval kevésbé kell olyan látványberuházásokra költeni, ami egy Airbnb-t a kínálatból kitudott emelni. Tehát hogyha most éppen nem a legfrissebb csaptelep van, de egyébként tiszta víz folyik és tisztaság van rendezett a lakás akkor szerintem ezek továbbra is kiadhatók lesznek. Valamilyen oldalon itt azért azt mondom, hogy vannak ár csökkentő, de ugyanakkor beruházás vagy fenntartási költségben is egy kedvezőbb helyzet alakulhat ki.

komment
süti beállítások módosítása